[... Kaufpreise sinken. Baugenehmigungen gehen drastisch zurück. Mieten steigen. Der Immobilienmarkt rutscht in eine Krise, ausgelöst durch die Inflation und die Zinserhöhungen. Die eigentlichen Ursachen liegen aber tiefer, sagt der Vorstandschef des auf Immobilien spezialisierten Analyse- und Beratungsunternehems Empirica, Reiner Braun. Gegenmaßnahmen sind schwierig, aber möglich.
Die Kaufpreise für Wohnimmobilien sind im vergangenen Jahr erstmals seit zehn Jahren gefallen. Wo stehen wir in der Entwicklung des Immobilienmarktes? Ist die oft zitierte Blase geplatzt, ist die lange Boomphase endgültig zu Ende?
Reiner Braun: Das kommt darauf an, von welcher Boomphase, welchem Marktzyklus wir gerade sprechen. Der Nachfragezyklus ist ja ungebrochen, der Bedarf an Wohnungen ist nach wie vor bei weitem nicht gedeckt und er steigt weiter. Gleichzeitig ist der Angebotszyklus allerdings definitiv vorbei. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen wird nicht nur den von der Bundesregierung angestrebten Zielwert von 400.000 pro Jahr nicht erreichen, sondern auch im Vergleich zu den 300.000, die wir zuletzt hatten, stark zurückgehen.
Das heißt, die Lage am Wohnungsmarkt wird sich weiter zuspitzen?
Ja. Auch unseren Berechnungen zufolge benötigen wir mittlerweile in Deutschland etwa 400.000 neue Wohnungen pro Jahr. Die Lücke zwischen Bedarf und Angebot wird also weiter aufgehen. Dabei wird der Tiefpunkt der Entwicklung erst ab circa 2025 erreicht. Bereits begonnene Bauvorhaben werden in den kommenden Jahren noch abgeschlossen werden. Denn was jetzt zunächst einbricht, sind die Baugenehmigungen und Baubeginne. Das wird bei den Fertigstellungen, also bei der Zahl der Wohnungen, die auf den Markt kommen, erst in zwei bis drei Jahren - je nach Art der Gebäude - sichtbar werden. Vor ein paar Jahren hat man ja davon gesprochen, dass die Lage am Wohnungsmarkt für Geringverdiener schwierig sei. Dann stellte man fest, dass sie auch für Durchschnittsverdiener schwierig geworden war. Nun wird es - zumindest an den gesuchten Standorten - selbst für Gutverdiener schwer. In Berlin, etwa im Prenzlauer Berg, sind jetzt schon einfach keine Mietwohnungen mehr auf dem Markt. Da hilft dann auch Geld nicht mehr weiter. Die Lage ist schon jetzt dramatisch und sie wird sich wohl weiter zuspitzen.
Was hat zu dieser Entwicklung geführt? Ist es allein die Zinswende der Notenbanken infolge der Inflation und die gestiegenen Zinskosten?
Das Problem liegt doch viel tiefer. Das wichtigste, was wir brauchen, ist Bauland! Das ist seit Jahren der limitierende Faktor Nummer eins beim Bauen. Die Kommunen, vor allem die Metropolen, müssten mehr Bauland ausweisen. Das ist weder durch die viel zitierte Nachverdichtung noch durch Aufstockungen oder andere Maßnahmen ersetzbar. Dazu kommt, dass ständig neue und verschärfte Vorschriften das Bauen in den vergangenen Jahren extrem verteuert haben. Außerdem ist das Wirrwarr, aus Bauordnungen, Vorschriften und Gesetzen, die sich von Land zu Land und sogar von Kommune zu Kommune unterscheiden, kaum noch überschaubar. Die Baukosten sind in den vergangenen 20 Jahren etwa doppelt so schnell gestiegen wie die Gesamtinflation. Für sich genommen mag jede neue Klima-, Brand- oder Schallschutznorm nachvollziehbar sein, insgesamt hat das aber dazu beigetragen, Neubau in Deutschland fast unbezahlbar zu machen.
Sie reden gar nicht über die Zinswende und die in den letzten Krisenjahren akut gestiegenen Materialkosten. Der Einbruch am Wohnungsmarkt wurde doch eindeutig von den schnell gestiegenen Zinsen ausgelöst.
Die Zinsen sind auf vier Prozent gestiegen. Früher lagen sie mal bei acht Prozent und da wurde auch gebaut. Die Zinsen werden kaum wieder auf das Niveau der vergangenen Jahre von einem Prozent oder weniger fallen. Wir müssen uns mit dem neuen, eigentlich ja normalen Zinsniveau einrichten. Baulandmangel und steigende Anforderungen treiben seit Jahren die Preise nach oben. ...] Quelle: www.n-tv.de
Investcon Group Beteiligungs GmbH Expertentipp:
Derzeit sprechen alle vom Ende des Immobilienbooms und starken Preiseinbrüchen. Dazu muss man sagen, dass das Jahr 2021 ein Alltime-High-Rekord-Jahr war. Sowohl an Volumen als auch an Anzahl der Immobilien. Auch die erste Hälfte des Jahres 2022, mit ca. 11 % Preissteigerungen zeigte dass wir noch weit weg von einem Crash oder billigen Immobilien waren.
Auch die neuen Regeln der österreichischen Finanzmarktaufsicht, die besagen dass man 20 % Eigenkapital benötigt um einen Hypothekarkredit zu erhalten, sind Kriterien die wir unseren KlientenInnen schon immer empfohlen haben zu erfüllen.
Denn wenn die Zinsen steigen, so wie es jetzt der Fall ist, hat man aufgrund der geforderten Eigenkapitalquote kein Problem seine Rate dennoch zu begleichen und kann sein Haus auch in diesen Zeiten behalten.
Und jene KlientInnen, welchen wir 2020 und 2021 noch in einem Fixzins-Kredit umgeschuldet haben, können jetzt sowieso entspannt sein.
Somit kommen jetzt auch bei den Baupreisen wieder etwas realistischere Preise sodass ein Umbau oder auch Kauf mit Sanierung in der nächsten Zeit durchaus wieder lukrativ werden.
Jedoch sollte man gut vorbereitet sein und auf jeden Fall immer genug Eigenmittel haben.
Außerdem wird die Umstellung auf eine Wärmepumpe oder Photovoltaikanlage inzwischen gut gefördert und somit gibt es günstige Möglichkeiten und Chancen jetzt ihr Haus nachhaltig und klimafit zu gestalten.
Wie das genau funktioniert und wie Sie sich Ihren Traum vom Eigenheim erfüllen können, zeigen Ihnen unsere staatlich geprüften Beraterinnen und Berater gerne bei einem unverbindlichen Erstgespräch.
Die Analyse dient nicht als konkrete Handelsempfehlung. Eine Haftung für Vermögensschäden ist ausgeschlossen. Konsultieren Sie vor Anlageentscheidungen Ihren INVEST-CON Berater.
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