[... Wer Immobilien hält, erlebt gerade einen gigantischen Boom. „Gefährlich finde ich, dass Privatleute über den Verkauf ihrer Immobilien nachdenken“
WirtschaftsWoche: Herr Dehne, momentan ist viel über die Krise am Wohnimmobilienmarkt zu hören. Zu Recht?
Birger Dehne: Nein. Aus meiner Sicht analysieren 90 bis 95 Prozent die Lage gerade falsch. Zumindest haben viele eine durch ihre eigene Rolle verfälschte Wahrnehmung. Ich betrachte den Markt als langfristiger Bestandshalter, der Wohnungen kauft, langfristig behält und sie vermietet. Das ist das Geschäft, wie ich es betreibe, aber auch andere Family-Offices oder Genossenschaften. Es ist nicht das Geschäft der spekulativen Akteure am Immobilienmarkt.
Schön und gut. Aber letztlich gibt es nur einen Markt. Steckt der nun in einer Krise oder nicht?
Nein, die Mietwohnung als langfristiges Investment ist die beste Assetklasse überhaupt. Und sie ist sogar noch besser geworden. Die Nachfrage nach Wohnraum, also vor allem Mietwohnraum, hat sich auf den einschlägigen Portalen in den vergangenen zwölf Monaten verdoppelt. Das Angebot hingegen sinkt und wird wegen der massiven Probleme beim Neubau absehbar noch weiter sinken. In den 25 Jahren, die ich im Geschäft aktiv bin, war die Mietwohnung noch nie so gefragt wie heute.
Woran machen Sie das fest?
Wir sehen bei Neuvermietungen extreme Mietsteigerungen. In unserem Bestand kommt es, wie allgemein üblich, etwa alle acht Jahre zu einem Mieterwechsel. Nehmen wir eine eher schlechte Lage in Dortmund als Beispiel. Vor ein paar Jahren habe ich da vielleicht für 5,80 Euro pro Quadratmeter und Monat vermieten können. Jetzt bekommen neue Mieter unter 9,00 Euro nichts mehr. Selbst im bundesweiten Markt haben wir in den vergangenen Jahren auf breiter Front Steigerungen der Neuvertragsmieten von 50 Prozent gesehen. Wer Immobilien hält, erlebt gerade einen gigantischen Boom.
Sie sprechen vom Mietmarkt. Doch die Krise bezieht sich auf Kaufimmobilien. Deren Preise sinken, was letztlich auch Vermieter als Immobilieneigentümer trifft, wegen der Wertverluste.
Auslöser für diese Entwicklung sind die steigenden Zinsen und höheren Kreditkosten. Auch bei uns im Bestand hat die Zinsentwicklung Folgen. Aber die Mietsteigerungen gleichen das aus. Unterm Strich sind wir trotz des rasanten Zinsanstiegs auf eine neutrale Wertentwicklung gekommen. Jetzt könnten die Zinssteigerungen schon wieder nachlassen, die Mietsteigerungen gehen aber weiter. Ich muss kein Hellseher sein, um zu wissen, was mit dem Markt in den kommenden 12 bis 24 Monaten passieren wird: Die Immobilienpreise werden wieder steigen. Wir werden eine fabelhafte Wertentwicklung sehen, auch in den nächsten zehn Jahren.
Momentan sehen wir rückläufige Immobilienpreise. Viele am Markt lernen gerade, dass Wertsteigerungen beim „Betongold“ kein Naturgesetz sind.
Am Ende, auch historisch betrachtet, ist der wichtigste Einflussfaktor für Immobilienpreise das Mietniveau. Kaufpreise werden als Multiples der Miete berechnet: Auch in den 1950er-Jahren wurde für Immobilien schon das 12- bis 20-Fache der Jahresnettokaltmiete gezahlt. Im Boom waren die Multiples hochgegangen, in A-Lagen teils auf das 40-, 50-Fache. Jetzt sinken die Multiples wieder etwas. Aber das wird vom Anstieg der Mieten überkompensiert.
Große börsennotierte Immobilienunternehmen wie Vonovia haben zuletzt Milliardenverluste verbucht, wegen Abwertungen. Offenbar sehen nicht alle die Lage so gelassen.
Die börsennotierten Unternehmen hatten ihre Bestände vorher immer weiter hochgeschrieben, den Wert der Immobilien also erhöht. Natürlich müssen die dann jetzt Korrekturen vornehmen. Man muss sich ja nur anschauen, wer hinter den größten Wohnungsunternehmen in Deutschland steht: Investmentbanker, internationale Großinvestoren und Private Equity. Die haben eine andere Brille auf, auch andere Interessen. Nur im spekulativen Bereich des Marktes waren die Zinsen wie ein Tornado und haben alles weggefegt. Deren Spiel hat nur bei niedrigen Zinsen funktioniert. Aber die Immobilien dahinter sind trotzdem gut und gefragt.
Für viele Projektentwickler mag das wie Hohn klingen. Momentan gibt es fast täglich Insolvenzen.
Bei den gestiegenen Zinsen kann ein Privathaushalt jetzt vielleicht nur noch für 400.000 Euro etwas kaufen, vorher wären unter Umständen 600.000 Euro machbar gewesen. Wenn ich als Projektentwickler mit zehn Prozent Gewinnmarge kalkuliert habe, dann kann ich mit den Preisen nicht entsprechend runter – dann geht meine Kalkulation nicht mehr auf. Das Produkt der Projektentwickler ist nicht die Mietwohnung, sondern der Verkauf von Eigentumswohnungen. Die bauen, um drei Jahre später zu verkaufen. Dieses Modell funktioniert nicht mehr. Wenn die Projektentwickler abwarten könnten, würde die Marktentwicklung auch denen helfen. Aber das ist nicht möglich, weil Entwickler meist kurzfristig finanziert sind. ...] Quelle: https: www.wiwo.de
Invest-con Group Beteiligungs GmbH Expertentipp:
Während momentan noch viele mit extremen Baupreisen kämpfen und mit Problemen der Kreditvergabe der Banken zu tun haben, gehen seit Anfang des Jahres 2023 fast täglich Baufirmen oder Immobilienfonds in Konkurs. In China ist selbst der weltgrößte Immobilienentwickler zahlungsunfähig und kann nur noch mit staatlichen Hilfen überleben. Der Aktienkurs ist daher um 99 % eingebrochen.
Dies erinnert alles sehr stark an das Jahr 2008, wo durch den Stopp der Kreditvergabe der Banken, der Immobilienmarkt, wie zuletzt nur 2 mal in hundert Jahren, komplett eingebrochen ist.
Wir warnen bereits seit dem Jahr 2020 unsere Klientinnen und Klienten von vollkommen überzogenen Immobilienpreisen im Luxussegment.
Das die Zinsen allerdings so schnell und stark stiegen, kam selbst für die meisten SpezialistInnen vollkommen unerwartet.
Das auch der Neubau durch die strenge Kreditvergabe der Banken, ebenfalls von heute auf morgen komplett einbricht war nicht vorhersehbar. Derzeit legen die Banken natürlich lieber ihr Geld hochverzinst und sicher zur Zentralbank, als in kleine unsichere Immobilienkredite.
Der Private Wohnbau ist seit Anfang 2023 nicht mehr existent. Daher steigen auch noch die Mieten deutlich.
Im Unterschied zu 2008 wird aktuell kein Einbruch von den Immobilienpreisen erwartet.
In Kombination mit dem starken Einbruch von Neubauten, ist jedoch nach einigen Jahren, eine starke Nachfrage wieder sehr wahrscheinlich.
Aufgrund der Zinsen, ist ein Boom wie zuletzt 2008 jedoch eher unwahrscheinlich.
D. h mit den steigenden Löhnen, Energiepreisen und Umweltauflagen, wird Bauen langfristig nicht billiger und daher werden Sachwert-BesitzerInnen so wie es u. a. Immobilien-Besitzer sind, weiter zu den Gewinnen gehören.
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