[... Über dem schon ziemlich überhitzten Markt – Wohnimmobilien sind laut Nationalbank um 30 bis 40 Prozent überbewertet – braut sich eine giftige Mischung zusammen: Die EZB wird sich demnächst gezwungen sehen, ihre Leitzinsen zu erhöhen. Und zwar auf mittlere Sicht deutlich. Denn mit ein paar Zehntelprozentpunkten wird sich die aus dem Ruder gelaufene Inflation nicht stoppen lassen. Der Markt nimmt das ja schon vorweg: Überall in Europa steigen die Hypothekarzinsen seit Monaten deutlich an.
Das trifft speziell den Markt für Wohnimmobilien ins Mark. Denn dort wird kaum eine Transaktion durchgeführt, die nicht langfristig kreditfinanziert wäre. Das heißt: Ausschlaggebend dafür, ob man sich eine Wohnimmobilie leisten kann oder nicht, ist nicht der Preis, sondern die Monatsrate für den Kredit. Und die hängt viel stärker von den Zinsen ab, als vom Preis der Wohnung oder des Hauses.
Ein Beispiel: Ein 400.000-Euro Darlehen (dafür bekommt man gerade einmal eine mittelgroße Durchschnittswohnung im billigsten Wiener Bezirk) auf 30 Jahre kostet (ohne Spesen und sonstige Kreditkosten) bei einem Prozent Zinsen rund 1290 Euro im Monat, bei fünf Prozent Zinsen aber schon rund 2150. Fünf Prozent sind historisch gesehen keineswegs viel. In den 1970er- und 1980er-Jahren waren die Hypothekarzinsen noch viel höher.
Weniger potenzielle Käufer bedeuten bei Bewertungen, die vollständig vom Spiel von Angebot und Nachfrage abhängig sind, aber zwingend niedrigere Preise. Sonst bleiben die Anbieter auf ihrem Angebot sitzen. Im Verein mit der Überbewertung der Wohnimmobilien ergibt das recht deftiges Abwärtspotenzial.
Das ist nicht ungefährlich, weil es nach Art der US-Subprimekrise eine Abwärtsspirale in Gang setzen kann, die auch die finanzierenden Banken mitreißt. Was dem Problem etwas an Schärfe nimmt: Zumindest hierzulande werden Immobilien in hohem Ausmaß mit Krediten zum Fixzinssatz zumindest für die ersten zehn Jahre finanziert. Fast die Hälfte der Bestandskreditnehmer wird Zinserhöhungen vorerst also nicht besonders merken.
Allerdings müssten die Immobilienpreise da doch kräftig fallen, denn die starken Preissteigerungen haben der Besicherung von Darlehen, die schon länger laufen, zuletzt ja deutlich Luft verschafft.
Wie sehr die zinsgetriebenen Kreditraten den Markt bestimmen und nicht die in lichte Höhen geschossenen Preise, zeigt eine neulich in der „Welt“ zitierte Studie eines deutschen Immobilienfinanzierers. Die setzt nicht den Preis in Relation zum Durchschnittseinkommen, sondern die viel relevantere monatliche Belastung durch die Kreditrate. Und kommt zum Schluss, dass Wohnimmobilien derzeit für Durchschnittseinkommensbezieher deutlich leistbarer sind als in den Jahren 1970 bis 2000: Die sehr stark von den Zinsen abhängige Kreditrate macht den Unterschied.
Das ist allerdings auch eine schlechte Nachricht für jene, die sich schon auf gute Kaufgelegenheiten nach dem absehbaren Immobilienpreisverfall freuen: Wer nicht mit dem Geldkoffer beim Makler erscheint, sondern finanzieren muss, zahlt im Monat für eine 200.000 Euro-Wohnung bei hohen Zinsen unter Umständen mehr als für eine 400.000 Euro-Behausung zu Niedrigzinsen. Das wird vielfach grob unterschätzt. Und nur auf diese Monatsrate kommt es bei den meisten Haus- und Wohnungskäufern an ...]
Der Artikel zeigt die Problematik die viele von uns seit Jahren plagt.
Während die Baukosten und Mieten immer mehr steigen, ist der Kauf einer Immobilie für die Meisten mittlerweile unerschwinglich geworden.
Irrelevant was in der Wirtschaft passiert, dennoch steigen die Preise. Somit bezahlen viele inzwischen für Immobilien in schlechter Lage oder in einem desolaten Zustand, viel zu viel, um überhaupt noch ein Eigenheim zu bekommen.
Das kann allerdings sehr riskant sein, denn auch wenn wir uns seit ca. 2001 in einer starken Asset-Inflation befinden, so ist doch nicht garantiert, dass es immer so weitergehen wird.
Es kann noch gefährlicher werden, wenn Sie eine überteuerte Immobilie kaufen und dazu auch noch eine zu teure Finanzierung erhalten.
Auch meint der Gründer und geschäftsführender Vorsitzender des Weltwirtschaftsforums und anderer Stiftungen sowie Buchautor von „The Great Reset“, Professor Dr.-Ing. Klaus Schwab, dass wir uns in der größten Spekulationsblase am Immobilienmarkt aller Zeiten befinden, größer als der globale Aktien- und Anleihenmarkt zusammen.
Wenn Sie also eine Immobilie erwerben möchten, sollten Sie immer auch die Eigennutzung im Auge behalten und nicht nur auf Preissteigerungen und Spekulationsgewinne setzen.
Insbesondere jetzt wo die Zinsen nach Jahren wieder steigen, erhöht sich auch die Gefahr eines zu teuren Kredites oder von Preisrückgängen der Immobilien deutlich!
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